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부동산을 사고팔거나 담보대출, 상속, 경매, 재개발 등의 상황에서 빠지지 않고 등장하는 것이 ‘감정평가 금액’, 즉 감정가입니다.
많은 사람들이 “감정가는 누가 어떻게, 어떤 기준으로 정하는 걸까?”라는 의문을 갖지만, 실제로 감정가 산정에는 다양한 방식과 법적 기준, 전문적인 판단 요소가 들어갑니다.
이 글에서는 감정평가 금액이 어떤 절차와 기준에 따라 결정되는지,
그리고 어떤 요소들이 감정가에 영향을 미치는지 체계적으로 정리해 드립니다.
✅ 감정가란? 실거래가와 다른 의미
먼저 감정가의 개념을 정확히 이해해야 합니다.
감정가는 **특정 시점에서 부동산이 가지는 ‘객관적인 경제적 가치’**를 의미하며, 감정평가사라는 공인 전문가가 평가합니다.
이는 시장에서 실제 거래된 가격(실거래가)나 정부가 고시한 기준 가격(공시지가)과는 다르며, 법적·금융적 절차에 활용되는 공식 가격입니다.
✅ 감정평가 금액 산정의 핵심 기준은?
감정가는 단순히 주변 시세만 보고 판단하지 않습니다.
법령, 공시자료, 실거래사례, 입지, 용도, 향후 가치 등 종합적인 판단 요소를 반영하여 산정됩니다.
다음은 감정평가 금액을 결정할 때 감정평가사가 고려하는 주요 기준들입니다:
| 부동산 종류 | 토지, 주택, 상가, 건물, 공장 등 |
| 위치 및 입지 조건 | 도로 접근성, 교통, 상권, 인근 개발 현황 등 |
| 용도지역 및 건폐율·용적률 | 상업지역, 주거지역 등 법적 활용 가능 범위 |
| 건축물 상태 | 연식, 구조, 관리 상태 등 |
| 유사 거래사례 | 인근 실거래가 및 시세 조사 |
| 수익 가능성 | 임대 수익, 개발 가치 등 |
| 시장 상황 | 경기 상황, 공급/수요 흐름 등 |
👉 즉, 감정가는 단순 평균값이 아니라 법적·경제적 가치의 복합 평가 결과입니다.
✅ 감정가 산정 방식: 3가지 평가 방법
감정평가사는 감정 목적, 자산 유형에 따라 세 가지 평가 방식 중 하나 또는 복합 적용하여 감정가를 산정합니다.
1. 비교방식 (Sales Comparison Approach)
가장 널리 쓰이는 방식으로,
비슷한 조건의 부동산 거래 사례와 비교하여 평가 대상 부동산의 가치를 산정하는 방식입니다.
| 적용 대상 | 아파트, 단독주택, 상가 등 일반적인 매매 부동산 |
| 고려 요소 | 면적, 층수, 위치, 시세 차이, 거래 시점 보정 등 |
| 장점 | 시장 실거래 데이터를 기반으로 현실성 있음 |
예시:
인근 유사 아파트가 7억에 거래 → 평가 대상 아파트는 구조는 같으나 뷰가 나쁨 → 감정가 6.7억
2. 원가방식 (Cost Approach)
신축 비용을 기준으로 하여,
건축 비용에서 감가상각(노후화 정도)을 반영하고, 토지 가치를 더해 평가하는 방식입니다.
| 적용 대상 | 신축 건물, 학교, 병원, 공공건물 등 대체 거래가 어려운 자산 |
| 감가 요소 | 노후 상태, 설비, 보수 필요성 등 |
예시:
신축비용 5억 – 감가상각 1억 + 토지가격 2억 = 감정가 6억
3. 수익방식 (Income Approach)
**미래 수익(임대수익 등)**을 현금흐름으로 환산하여 현재 가치를 평가하는 방식입니다.
| 적용 대상 | 수익형 부동산: 오피스, 상가, 원룸, 임대주택 등 |
| 계산 방식 | 연간 수익 ÷ 수익률(또는 할인율) = 감정가 |
예시:
연간 임대수익 2400만 원, 수익률 5% → 감정가 약 4.8억 원
✅ 감정평가 금액 산정 예시
예를 들어, 서울 강서구의 15년 된 25평 아파트의 감정가를 산정하는 경우,
- 비교방식을 통해 인근 유사 아파트 거래 사례(예: 6.3억, 6.5억, 6.4억)를 참고
- 대상 아파트는 동일 단지 내 저층이고 리모델링 미실시
- 이에 따른 가격 조정 요소를 적용해 감정가는 6.2억 원 산정
👉 감정가는 이렇게 사례 분석 + 개별 보정 + 합리적 조정을 통해 정해집니다.
✅ 감정가는 실거래가보다 높거나 낮을 수 있다?
그렇습니다. 감정가는 실거래가와 다를 수 있습니다.
이는 다음과 같은 이유 때문입니다:
- 실거래가는 급매·호가 등 시장 감정이 개입
- 감정가는 객관적 평균치를 기준으로 하기 때문
- 감정평가 시점과 거래 시점의 차이
- 법적 제약(예: 개발 제한 구역 등) 반영 여부
👉 따라서 감정가는 시장 가격과 반드시 일치하지 않으며, 공정하고 중립적인 가격 산정이 목적입니다.
✅ 감정평가서에 포함되는 항목
감정가를 산정한 후 발급되는 감정평가서에는 다음과 같은 정보가 포함됩니다:
- 평가 대상 부동산의 기본 정보 (주소, 지번, 면적, 용도 등)
- 감정평가 목적 (예: 대출용, 세금 신고용 등)
- 평가 기준일 및 작성일
- 적용한 평가 방식 및 이유
- 거래사례 분석표
- 가격 산정 결과 및 총 감정가
- 감정평가사 서명 및 소속 회사 정보
감정평가서는 법적 효력을 가지므로 공식 문서로 제출 가능하며, 일부 기관에서는 원본 제출을 요구하기도 합니다.
✅ 감정평가 금액을 낮추거나 높일 수 있나?
감정평가는 법령에 따라 공정성과 객관성이 필수입니다.
따라서 의도적으로 금액을 조작하거나 조정 요청을 하는 것은 불법에 해당할 수 있습니다.
단, 다음과 같은 경우에는 재감정 또는 정정 요청이 가능합니다:
- 평가 대상 정보의 오류 (면적, 용도 등)
- 최근 거래사례 반영 누락
- 중대한 구조변경, 개발계획 변경 발생
- 동일 자산에 대한 다른 감정가와 큰 차이 발생
✅ 감정가가 중요한 이유
감정가는 단순한 가격 책정 이상의 의미를 가집니다.
아래는 감정가가 실제 활용되는 주요 사례입니다.
| 은행 담보대출 | 대출 한도 및 리스크 관리 |
| 법원 재산 분할 | 공정한 분배 기준 |
| 국세청 상속·증여세 | 과세 기준 가액 산정 |
| 토지보상 | 보상금 기준 |
| 경매 공매 | 입찰 시작가 산정 |
👉 감정가는 ‘공식 기준가’이므로, 부동산 거래나 세무, 분쟁에 있어 신뢰성 있는 기준이 됩니다.
✅ 마무리: 감정가는 수학이자 판단이다
부동산 감정평가 금액은 단순 시세 평균이 아니라,
현장의 조건, 법적 정보, 시장 흐름, 활용 가치 등을 종합적으로 분석하여 도출한 합리적 수치입니다.
감정평가의 방식과 판단 기준을 이해하면,
부동산 관련된 중요한 상황에서 보다 현명하고 안정적인 의사결정을 할 수 있습니다.