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전세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 문서가 바로 등기부등본입니다.
많은 사람들이 이름은 들어봤지만, 실제로는 어떻게 확인하는지, 어떤 항목을 봐야 하는지 잘 모르는 경우가 많습니다.
특히 전세 사기를 예방하기 위해서는 등기부등본을 제대로 읽고 분석하는 능력이 필수입니다.
이번 글에서는 초보자도 이해할 수 있도록 등기부등본의 구성, 열람 방법, 주의 깊게 봐야 할 핵심 항목을 정리해 드립니다.
등기부등본이란?
등기부등본은 말 그대로 부동산의 신분증입니다.
해당 부동산의 소유자, 담보 설정, 권리관계 등이 모두 기록된 공적인 문서로, 부동산 거래 시 반드시 확인해야 하는 문서입니다.
등기부등본을 통해 다음과 같은 내용을 알 수 있습니다:
- 현재 소유자는 누구인가?
- 근저당권, 압류 등 권리 설정은 되어 있는가?
- 해당 부동산이 경매 위험이 있는가?
등기부등본 열람 방법
등기부등본은 오프라인 등기소에서도 발급받을 수 있지만, 보통은 온라인 열람을 많이 사용합니다.
인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 간편하게 조회할 수 있습니다.
열람 절차 요약:
- 인터넷등기소 접속 → 부동산등기 → 열람하기
- 주소 입력 → 해당 부동산 선택
- 열람 신청 (1건당 700원, 카드 결제)
- PDF 형식으로 즉시 확인 가능
등기부등본의 기본 구성
등기부등본은 다음 3가지 항목으로 구성됩니다:
- 표제부
- 부동산의 기본 정보 (대지 면적, 건물 구조, 용도 등)
- 갑구
- 소유권에 관련된 사항 기록
- 소유자 변경, 소유권 이전, 압류, 가압류 등 포함
- 을구
- 소유권 이외의 권리관계 (담보권, 전세권, 근저당 등) 기록
- 금융기관 대출, 채권 최고액 등 포함
반드시 확인해야 할 핵심 항목
전세계약 시에는 등기부등본의 갑구와 을구를 집중적으로 확인해야 합니다. 아래는 각각의 주요 체크포인트입니다.
1. 갑구 – 소유자 확인
- 계약하려는 임대인과 등기상 소유자 이름이 일치하는지 확인
- 부부 공동 소유이거나 상속인인 경우, 계약 주체의 정당성 검토 필요
- 소유자가 여러 명일 경우 공동명의 여부, 지분 비율 확인 필수
⚠️ 임대인이 소유자가 아닌 경우 → 위임장, 인감증명서 등 확인 필요
2. 을구 – 근저당권 및 채권 확인
- 가장 중요한 부분은 근저당권 설정 여부입니다.
이는 소유자가 금융기관에 빚을 담보로 집을 맡긴 상태를 의미합니다.
예시: 을구에 ‘OO은행 근저당권 설정, 채권최고액 2억 원’ 표시
✅ 주의해야 할 점
- 채권최고액이 전세보증금을 초과하면 매우 위험
- 근저당이 선순위로 잡혀 있으면, 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못할 가능성이 큽니다
- 채권최고액이 작더라도 설정일자가 계약일보다 빠르면 우선순위에서 밀립니다
추가로 확인하면 좋은 사항
- 전세권 설정 여부: 등기부등본에 임차인의 전세권이 등기되어 있으면 강한 법적 보호를 받을 수 있음
- 가압류/압류 여부: 임대인의 채무로 인한 법적 분쟁 가능성 확인 가능
- 경매 개시 기록: 해당 주택이 이미 경매에 들어간 상태인지 확인 필요
실전 예시: 이런 경우는 위험하다
- 갑구 소유자가 계약 상대와 다른 이름일 때
- 을구에 근저당권 3억 설정, 전세보증금이 2.5억인 경우
- 가압류 기록이 다수 존재하는 경우
- 경매개시 결정 등기 있음 → 이미 경매 진행 중
이와 같은 경우에는 절대 계약을 진행하지 마시고, 반드시 전문가 상담을 받거나 물건을 재검토해야 합니다.
마무리: 전세 사기의 출발점은 무지에서 시작됩니다
등기부등본은 누구나 쉽게 열람할 수 있는 문서이지만, 그 내용을 제대로 이해하지 못하면 전세 사기의 표적이 될 수 있습니다.
단 5~10분만 투자해 꼼꼼히 확인하는 습관만 있어도 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.
전세계약을 앞두셨다면, 반드시 등기부등본을 직접 열람하고, 갑구와 을구를 분석해 보세요.
이 작은 습관 하나가 여러분의 소중한 자산을 지키는 가장 강력한 방패가 되어줄 것입니다.
※ 본 글은 2025년 최신 기준으로 작성되었으며, 실제 계약 전 반드시 전문가와 상담을 병행하시기 바랍니다.