티스토리 뷰
목차
(부동산 매매계약서 특약사항, 계약 해제, 위약금 완벽 가이드)
부동산 거래에서 가장 중요한 문서가 바로 매매계약서입니다.
하지만 많은 사람들이 부동산 중개사무소에서 제시하는 계약서에 그냥 서명해 버리는 경우가 많습니다.
계약서의 한 줄, 한 문장이 향후 분쟁의 원인이 될 수 있기 때문에,
내용을 꼼꼼히 확인하지 않으면 금전적 피해로 이어질 수 있습니다.
오늘은 2025년 기준 부동산 매매계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 핵심 조항과
놓치기 쉬운 부분들을 정리해 보겠습니다.
✅ 1️⃣ 계약 당사자 정보 정확히 확인
매도인(집을 파는 사람)과 매수인(사는 사람)의 실명, 주소, 주민등록번호가 정확히 기재되어야 합니다.
특히 공동명의인 경우, 모든 명의자가 계약서에 서명해야 합니다.
가족이 대신 서명하는 것은 법적으로 효력이 없으며, 추후 분쟁의 원인이 됩니다.
📌 TIP: 계약서 서명 전, 등기부 등본을 확인해 소유자 정보와 계약서의 인적사항이 일치하는지 반드시 확인하세요.
✅ 2️⃣ 매매대금과 지급 시기 명확히
매매대금, 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 지급 일정을 명확히 기재해야 합니다.
예를 들어, “잔금은 2025년 12월 10일 매도인 계좌로 송금한다”와 같이 날짜와 지급 방법을 구체적으로 명시하세요.
또한, 계좌번호는 반드시 소유자 본인 명의인지 확인해야 안전합니다.
✅ 3️⃣ 중도금·잔금 지급 조건 확인
종종 “잔금 지급 시 소유권 이전 등기를 마친다”는 조항을 빼먹는 경우가 있습니다.
이 조항이 없으면 매수인이 잔금을 지불한 후에도 등기 이전이 지연될 수 있습니다.
따라서 **“잔금 지급과 동시에 소유권 이전등기를 이행한다”**는 문구는 반드시 포함시켜야 합니다.
✅ 4️⃣ 부동산 인도 시기 명시
입주나 명도(인도) 시점을 구체적으로 정해야 합니다.
예를 들어 “잔금일로부터 3일 이내 인도 완료”와 같이 기재하면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
입주 전 기존 세입자가 거주 중이라면, 명도 조건을 특약사항으로 추가하는 것도 좋습니다.
✅ 5️⃣ 하자(瑕疵) 발생 시 책임 범위
매수 후 발견되는 하자(누수, 결로, 곰팡이 등)에 대한 책임은 사전에 합의가 필요합니다.
매도인이 “하자 없는 상태로 인도한다”라고 명시하지 않으면, 추후 수리비 부담 문제가 생길 수 있습니다.
특약에 **“계약일 현재 하자 발생 시 매도인 부담으로 수리 후 인도한다”**를 넣으면 안전합니다.
✅ 6️⃣ 계약 해제 및 위약금 조항
계약이 취소되거나 위약이 발생할 경우의 금전적 처리를 명확히 해야 합니다.
일반적으로 민법 제565조에 따라
- 매수인이 위약 시 계약금을 포기,
- 매도인이 위약 시 계약금의 배액을 반환하는 방식으로 처리합니다.
하지만 특약으로 다르게 정할 수도 있으니, 반드시 양 당사자가 합의 후 서명해야 합니다.
✅ 7️⃣ 근저당·전세보증금 등 선순위 권리 확인
부동산에 이미 근저당이나 임차보증금이 설정되어 있다면,
이를 인수할 것인지 매도인이 말소할 것인지 명확히 해야 합니다.
계약서 특약에 **“잔금 지급 전까지 모든 근저당권 말소”**라고 명시하면 가장 안전합니다.
✅ 8️⃣ 중개수수료 및 세금 부담 주체 명시
부동산 거래 시 발생하는 중개보수, 취득세, 등기비용 등의 부담 주체를 계약서에 명확히 써야 합니다.
일반적으로 매도인은 양도소득세, 매수인은 취득세를 부담하지만, 일부 거래에서는 달라질 수 있으므로
계약 전 반드시 확인이 필요합니다.
✅ 9️⃣ 특약사항란 적극 활용
계약서 하단의 ‘특약사항’은 단순한 참고란이 아니라,
분쟁 발생 시 가장 우선적으로 효력을 가지는 조항입니다.
잔금일 조정, 인도 일정, 하자 보수, 가구 포함 여부, 세입자 명도 조건 등은
모두 특약에 구체적으로 작성해두어야 합니다.
📌 예시:
- 잔금일 기준으로 전기·수도요금 정산 후 인도
- 세입자 명도 완료 후 소유권 이전 진행
✅ 🔟 구두 약속은 반드시 문서로 남기기
“말로 다 했으니까 괜찮다”는 건 부동산 거래에서 가장 위험한 생각입니다.
모든 합의 사항은 반드시 계약서 또는 문자·이메일 등 기록이 남는 형태로 보관해야 합니다.
특히 계약 조건 변경 시에는 수정계약서를 작성해 서명·날인하는 것이 안전합니다.
🧭 마무리: 꼼꼼함이 내 재산을 지킨다
부동산 매매계약서는 단 한 번의 서명으로 수천만 원의 재산이 오가는 문서입니다.
서류를 읽지 않고 서명하는 ‘묻지 마 계약’은 절대 금물입니다.
오늘 소개한 10가지 조항을 확인하고,
필요시 전문가(법무사·공인중개사)의 자문을 받으면 분쟁 없이 안전하게 거래를 마무리할 수 있습니다.
키워드 요약: 부동산 매매계약서, 계약 해제, 위약금, 특약사항, 근저당 말소, 인도 시기, 하자 책임