티스토리 뷰
목차
부동산을 사고팔 때 가장 중요한 것은 바로 **‘가격’**입니다.
그런데 부동산 가격을 말할 때 흔히 혼동되는 개념들이 있습니다.
바로 감정가, 실거래가, 그리고 경우에 따라 공시지가까지.
특히 매매 과정에서 “감정가와 실거래가 중 어떤 게 진짜 기준인가요?” 또는 “은행 대출은 어떤 가격을 기준으로 하나요?”와 같은 질문이 자주 나오곤 합니다.
이 글에서는 매매 시 실제로 어떤 금액이 기준이 되는지,
그리고 각각의 개념이 어디에 어떻게 활용되는지를 체계적으로 설명드리겠습니다.
✅ 실거래가, 감정가란 정확히 무엇일까?
먼저, 각 용어의 기본 개념을 간단히 정리해 보겠습니다.
① 실거래가란?
실거래가는 말 그대로, 부동산이 실제로 매도자와 매수자 사이에서 계약된 금액을 의미합니다.
이 금액은 국토교통부에 신고되며 공개됩니다.
- ✅ 시장에서 실제 거래된 가격
- ✅ 감정이나 추정이 아닌 ‘사실’ 기반
- ✅ 정부의 부동산 통계나 세금 부과 참고 자료
예시: 5억 원에 계약한 아파트 → 실거래가는 5억
② 감정가란?
감정가는 공인 감정평가사가 **법적 절차와 전문 기준에 따라 산정한 ‘적정 가치’**입니다.
이는 특정 시점에서 그 부동산이 가지는 객관적이고 공정한 가격입니다.
- ✅ 전문가가 현장 조사 및 시세 분석을 통해 평가
- ✅ 대출, 소송, 세금, 경매 등 공적 절차에 활용
- ✅ 실거래가와 달리, 직접 거래가 없을 수도 있음
예시: 위 아파트의 감정가가 4.9억이면, 실거래가(5억)와 다를 수 있음
✅ 그럼, 매매 시 기준은 실거래가다
부동산 매매를 할 때 가장 중요한 기준 가격은 실거래가입니다.
즉, 매도자와 매수자가 서로 합의한 계약 금액이 바로 기준 가격이 됩니다.
✅ 매매 계약 기준 = 실거래가
- 매수자와 매도자가 서명한 계약서에 명시된 금액이 기준
- 이 금액이 국토교통부에 신고되어 실거래가로 등록
- 부동산 중개사무소에서 실거래가 신고 대행 가능
- 실거래가에 따라 양도소득세, 취득세 등 세금 부과
👉 즉, 실제 거래에서 가장 중요한 기준 가격은 ‘실거래가’이며, 감정가는 매매 시에는 참고자료일 뿐 직접 기준은 아님입니다.
✅ 그렇다면 감정가는 어디서 쓰이나?
매매 시 실거래가가 기준이 되긴 하지만, 감정가는 다양한 상황에서 중요한 보조 기준이 됩니다. 특히 다음과 같은 경우에 감정가는 ‘기준 금액’이 될 수 있습니다.
| 담보대출 시 은행 심사 | 감정가를 기준으로 대출한도 설정 |
| 상속세·증여세 신고 | 국세청이 감정가를 기준으로 과세 |
| 법적 분쟁 또는 이혼 재산분할 | 감정평가서에 기초한 자산가치 판단 |
| 공공기관 토지 수용 또는 보상 | 감정가로 보상금 산정 |
| 경매·공매 입찰가 결정 | 감정가가 기준으로 사용됨 |
즉, 감정가는 매매 계약에는 직접 반영되지 않지만, 공적·법적 판단 기준으로 매우 중요한 역할을 합니다.
✅ 실거래가보다 감정가가 낮게 나오면?
이런 경우가 종종 발생합니다.
예를 들어, A 아파트를 5억 원에 계약했는데, 감정평가사 평가 결과 감정가가 4.7억 원으로 나왔다면 어떤 일이 생길까요?
1. 은행 담보대출 시 문제 발생 가능
- 은행은 감정가를 기준으로 **LTV(담보인정비율)**를 적용합니다.
- 예: LTV 70% 적용 시
- 실거래가 5억 × 70% = 3.5억
- 감정가 4.7억 × 70% = 3.29억
→ 대출 가능 금액이 줄어듦
👉 이처럼 실거래가보다 감정가가 낮으면, 대출 한도도 줄어들어 자금 계획에 차질이 생길 수 있습니다.
✅ 반대로 감정가가 높으면 유리할까?
감정가가 실거래가보다 높게 나올 수도 있습니다.
예를 들어, 실거래가는 5억인데 감정가는 5.2억으로 나왔다면?
- 은행 대출 시 유리할 수 있음
- 하지만 실거래가 기준으로 세금이 부과되기 때문에 세금 측면에서 이득은 없음
- 국세청이 감정가를 증여세·상속세 기준으로 채택할 수도 있음
👉 무조건 유리한 것은 아니며, 상황에 따라 달라집니다.
✅ 감정가와 실거래가가 다를 때 대처법
1. 감정평가 이의신청 가능
- 감정가가 현실과 동떨어졌다고 판단되면, 재감정 또는 이의신청 가능
- 단, 보완자료와 합리적 사유가 있어야 함
2. 대출 계획 조정
- 감정가에 따라 자금 조달 계획 변경 필요
- 대출 비율 조정 또는 자기 자본 확대 필요
3. 거래 조건 재협의 (어려울 수 있음)
- 감정가가 너무 낮으면 매도자와 재협상 시도 가능
- 현실적으로는 거의 불가능한 경우가 많음
✅ 실무에서는 어떤 가격이 우선일까?
정리하자면,
| 매매 계약 | 실거래가 |
| 대출 심사 | 감정가 |
| 세금 부과 | 실거래가 + 필요 시 감정가 |
| 보상, 소송 | 감정가 |
| 공시 목적 | 공시지가 |
👉 상황에 따라 기준이 다르기 때문에, 목적에 따라 어떤 가격이 필요한지를 먼저 파악하는 것이 중요합니다.
✅ 감정가 확인이 필요한 경우는?
- 은행 대출을 계획 중인 경우
- 상속세, 증여세 신고 전
- 경매에 참여하려는 경우
- 분쟁 또는 공동명의 정리 등 법적 사안이 있는 경우
- 토지 보상 협의 중일 경우
이런 상황이라면 감정가를 사전에 파악하고 대응 전략을 세우는 것이 유리합니다.
✅ 마무리: 매매 기준은 실거래가, 감정가는 전략적 기준
부동산 매매에서는 실거래가가 계약과 세금의 법적 기준이 되며,
감정가는 금융, 세금, 소송 등 다양한 상황에서 공정한 참고 기준으로 활용됩니다.
두 가격의 차이를 이해하고, 상황에 맞게 활용하면
대출 한도 계산부터 세금 전략, 자산 분할까지 보다 유리하게 대처할 수 있습니다.