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전세계약을 맺고 입주한 집이 경매에 넘어갔다는 소식을 들었을 때,
세입자 입장에서 가장 먼저 떠오르는 걱정은 바로 이겁니다.
“내 전세보증금은 돌려받을 수 있을까?”
결론부터 말씀드리면, 경매에 들어가면 보증금이 자동으로 보호되는 것은 아니며,
'누가 먼저 돈을 받아갈 권리가 있는가'에 따라 금액 회수 여부가 달라집니다.
이번 글에서는 전세보증금이 걸린 주택이 경매에 넘어갔을 때,
**세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘우선순위 구조’**를 상세히 정리해 드리겠습니다.
1. 전세보증금 반환, 왜 순위가 중요할까?
부동산이 경매로 넘어가면,
낙찰 금액에서 권리자들이 우선순위에 따라 돈을 받아갑니다.
즉, 먼저 등기된 권리자부터 보상을 받고,
남은 금액이 있어야 그다음 순위 권리자가 돈을 받을 수 있습니다.
✅ 세입자(임차인)의 보증금은 후순위로 밀릴 수 있으며,
이 경우 보증금을 전액 회수하지 못하는 일이 빈번히 발생합니다.
2. 경매 시 보증금 회수 순서 기본 구조
경매 배당은 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
| 1순위 | 국세/지방세 체납 등 법정채권 | 법률상 우선권을 가짐 |
| 2순위 | 근저당권자 | 보통 은행, 금융기관 대출 |
| 3순위 | 전세권 등기한 임차인 | ‘전세권’ 등기하면 근저당보다 우선 가능 |
| 4순위 | 확정일자+전입신고 완료한 임차인 | 통상적인 전세 계약자 |
| 5순위 | 그 외 일반 채권자 | 가압류, 민사채권 등 |
3. 세입자가 보증금을 안전하게 받으려면?
세입자가 보증금을 경매에서 우선적으로 배당받기 위한 3대 조건이 있습니다.
✅ 조건 1: 전입신고
- 실제로 해당 주소에 거주 중임을 법적으로 증명하는 절차
- 입주 후 즉시 전입신고해야 대항력 발생
✅ 조건 2: 확정일자
- 임대차계약서에 공적인 날짜(도장)를 부여하는 것
- 확정일자가 있어야만 우선변제권이 생김
✅ 조건 3: 임차보증금이 ‘소액보증금’ 기준에 해당될 경우
- 일정 금액 이하의 보증금은 소액임차인으로 특별 보호받을 수 있음
- 2025년 기준:
- 서울: 1억 5천만 원 이하
- 광역시: 1억 3천만 원 이하
- 기타 지역: 1억 이하
※ 소액보증금 기준은 지역별·연도별로 달라질 수 있으므로 계약 시점 기준 확인 필요
4. 전세보증금 우선순위 예시
📌 예시 상황:
- 해당 주택 시세: 2억 원
- 근저당: 1억 2천만 원 (설정일: 2022년 1월)
- 세입자 A: 전입신고 + 확정일자 완료 (계약일: 2023년 3월, 보증금 1억 원)
- 경매 낙찰가: 1억 5천만 원
➤ 배당순서:
- 근저당권자: 1억 2천만 원 회수
- 남은 금액: 3천만 원
- 세입자 A: 최대 3천만 원만 회수 가능 → 7천만 원 손실
✅ 이처럼 세입자는 후순위일 경우 보증금 대부분을 잃을 수도 있음
5. 우선순위를 높이기 위한 실전 전략
세입자가 전세계약을 맺기 전, 다음 사항을 반드시 체크하세요.
✅ 등기부등본 열람
- 을구에서 근저당, 가압류 등 확인
- 근저당 채권최고액 + 전세보증금이 매매가의 70%를 넘으면 위험
✅ 보증금보다 먼저 설정된 근저당이 있는지 확인
- 근저당 설정일이 전세 계약일보다 빠르면 세입자는 후순위
- 이 경우, 전세보증금 보장 어려움
✅ 전세보증금 반환보증보험 가입
- HUG 또는 SGI를 통해 보증보험 가입 가능 여부 확인
- 보험 가입 시, 경매에서 기관이 보증금 전액을 대신 회수해 줌
6. 배당요구는 필수입니다
집이 경매에 들어갔다면, 배당요구서를 반드시 제출해야 보증금을 배당받을 수 있습니다.
- 관할 법원에 배당요구 종기일 전까지 제출
- 확정일자·전입신고 여부와 보증금 금액 명시
- 제출하지 않으면 아무리 우선순위가 있어도 배당 불가
마무리: 계약 전 ‘순위’부터 확인하세요
전세계약은 단순히 입주를 위한 계약이 아닙니다.
보증금을 어떻게 지킬 것인지에 대한 전략이 반드시 필요합니다.
2025년 현재도 전세 사기와 깡통전세 피해는 지속되고 있으며,
대부분은 권리 순위에 대한 지식 부족에서 출발합니다.
✔️ 등기부등본 확인
✔️ 전입신고 + 확정일자
✔️ 보증보험 가입
✔️ 배당요구 기한 체크
이 4가지만 실천해도, 경매 상황에서도 여러분의 보증금은 훨씬 더 안전해집니다.
※ 본 글은 2025년 기준 법률 및 정책 정보를 바탕으로 작성되었으며,
실제 상황에서는 전문가 상담과 법률 자문을 병행하시길 권장합니다.