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전세계약을 체결한 후, “이제 입주만 하면 끝났네.”라고 생각하는 분들이 많습니다.
하지만 진짜 중요한 건 그다음입니다.
바로, 확정일자와 전입신고를 통해 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 권리를 갖추는 것입니다.
2025년 현재도 전세 사기, 깡통전세 등으로 인한 피해가 빈번하게 발생하고 있으며,
확정일자와 전입신고가 제대로 되어 있느냐에 따라 보증금의 회수 여부가 갈리게 됩니다.
이번 글에서는 전세보증금 보호의 핵심인 확정일자와 전입신고의 의미, 절차, 주의사항까지 자세히 정리해 드립니다.
확정일자란?
확정일자란 임대차계약서에 법적으로 인정되는 날짜를 부여하는 것입니다.
계약일에 관계없이, 확정일자가 찍힌 날부터 우선변제권이 발생합니다.
즉, 집이 경매나 공매에 넘어갈 경우, 확정일자를 받은 세입자가 다른 채권자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
📌 확정일자 없이 전입만 해도 ‘대항력’은 생기지만, 우선변제권은 생기지 않습니다.
보증금을 최대한 지키기 위해선 전입신고 + 확정일자 둘 다 필요합니다.
전입신고란?
전입신고는 주민등록상의 주소지를 변경하는 행정 절차입니다.
전입신고를 마치면 해당 주소지에 실제 거주하는 사람으로 인정받게 되며,
**대항력(제삼자에게 나도 임차인임을 주장할 수 있는 권리)**이 발생합니다.
✅ 전입신고가 되어 있어야 확정일자 효력이 완성됩니다.
→ 확정일자 + 전입신고 = 대항력 + 우선변제권
→ 둘 다 해야 보증금이 법적으로 완전하게 보호됩니다.
확정일자와 전입신고를 하지 않으면 생기는 문제
확정일자와 전입신고를 하지 않으면, 집이 경매로 넘어가더라도 세입자의 보증금은 후순위로 밀리게 됩니다.
즉, 은행·금융기관·국세청 등이 먼저 보증금을 회수하고, 남는 금액이 없다면 세입자는 한 푼도 돌려받지 못할 수도 있습니다.
✅ 실제 사례:
- 서울 강서구 모 빌라에서 확정일자 없이 전입만 한 세입자 → 후순위로 밀려 보증금 1억 원 중 절반 손실
- 경매가 끝난 후 보증금 돌려받으려 했지만, 확정일자 없다는 이유로 우선변제 못함
확정일자 받는 방법
신청 장소
- 관할 주민센터 (동주민센터)
- 가까운 행정복지센터
- 일부 지자체는 정부 24 온라인 신청도 가능
준비물
- 전세계약서 원본
- 신분증
- 도장 (서명으로도 가능)
신청 절차
- 계약서 원본 제출 → 계약서 여백 또는 별도 스탬프란에 확정일자 도장 날인
- 처리 시간: 5~10분 내외
- 수수료: 보통 600원~1,000원 수준
✅ 계약서 원본에는 임대인과 임차인의 서명이 모두 있어야 하며, 계약서에 임대차 기간과 금액이 명확히 기재되어 있어야 합니다.
전입신고 하는 방법
신청 장소
- 주민센터 방문
- 정부 24 (www.gov.kr) 온라인 신청 가능
준비물
- 임대차계약서 사본
- 신분증
- 세대주 변경 시, 가족관계증명서 등 추가 필요
신고 절차
- 계약한 주소로 실제 입주 후 신고 가능
- 정부 24 또는 주민센터에서 신고
- 처리 완료 시 ‘주민등록 초본’에 새 주소 반영
- 처리 시간: 즉시 또는 1일 내
✅ 입주 후 14일 이내 전입신고를 해야 불이익 없음 (초과 시 과태료 부과 가능)
✅ 확정일자와 전입신고의 날짜 차이 없이 최대한 빠르게 진행하는 것이 이상적입니다.
확정일자와 전입신고 관련 실전 팁
✔ 확정일자는 계약서를 작성한 날 바로 받는 것이 가장 좋습니다.
✔ 전입신고는 실제 입주 후에만 가능하므로, 입주일 기준으로 즉시 처리하세요.
✔ 계약 직후 ‘확정일자+보증보험 가입’ → 입주 후 ‘전입신고’ → 전세보호 3단계 완성
✔ ‘등기부등본 상 선순위 채권이 없는지’ → 우선변제권 실효성 판단에 필요
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 확정일자만 받고 전입신고 안 하면 괜찮나요?
→ 아니요. 대항력이 없으므로 제삼자(은행 등)에게 임차인으로 주장할 수 없습니다.
Q. 세대주가 아닌 세대원으로 전입신고해도 되나요?
→ 가능합니다. 하지만 세대주가 임차인이어야 보증금 반환 청구권이 명확해집니다.
Q. 확정일자 받은 후 계약 변경이 생기면 다시 받아야 하나요?
→ 예. 보증금, 임대차 기간 변경 시에는 새 계약서로 재확정일자 신청 필요
마무리: 보증금 지키는 가장 기본이자 확실한 방법
확정일자와 전입신고는 법적으로 세입자의 권리를 보호받기 위한 가장 기본적인 조치이자 필수 절차입니다.
특히 깡통전세와 사기 피해가 여전히 발생하는 2025년 현재,
이 두 가지 절차를 소홀히 하면 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 잃을 수도 있습니다.
✔️ 계약하고 끝이 아닙니다.
확정일자 + 전입신고 = 보증금 지키는 최소한의 무기입니다.
※ 본 글은 2025년 현재 기준으로 작성되었으며, 해당 절차와 제도는 지자체나 관할 기관에 따라 달라질 수 있으므로 확인 후 진행하시기 바랍니다.