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전세 계약의 성패는 계약서 한 장에 달려 있습니다.
문서상 몇 줄로 작성된 계약 내용이 수천만 원, 때로는 수억 원의 보증금을 지킬 수 있는 강력한 법적 근거가 되기도 하고,
반대로 허술하게 작성된 계약서는 나중에 분쟁이 생겼을 때 임차인의 권리를 전혀 보호하지 못하는 무기가 되기도 합니다.
2025년에도 여전히 전세 사기와 보증금 분쟁이 빈번하게 발생하고 있으며,
그중 상당수는 ‘계약서에 명확히 명시하지 않았기 때문’에 세입자가 손해를 보는 구조입니다.
이번 글에서는 전세계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 핵심 조항 5가지를 소개하고,
각 조항이 왜 중요한지, 실제 계약서에 어떻게 넣어야 하는지 예시까지 안내해 드립니다.
1. 보증금 반환 관련 조항
전세계약에서 가장 중요한 목적은 바로 보증금을 안전하게 돌려받는 것입니다.
하지만 계약서에 반환 시점, 반환 조건 등을 명확히 하지 않으면, 만기 이후 집주인이 버티거나 핑계를 대는 상황이 빈번하게 발생합니다.
✅ 포함해야 할 내용 예시:
또는,
📌 반환 기한과 방법, 책임 소재를 명시하는 것이 핵심
2. 전세보증금 반환보증보험 관련 조항
요즘은 계약 전부터 보증보험 가입 가능 여부가 전세계약의 핵심 요건으로 자리 잡았습니다.
하지만 임대인이 가입을 거부하거나, 나중에 돌연 조건을 바꾸는 경우가 있기 때문에,
계약서에 보증보험 관련 특약을 반드시 포함해야 합니다.
✅ 포함해야 할 내용 예시:
📌 보증보험 가입 실패 시 계약 해지 가능하도록 명시해야 함
3. 계약 종료 및 퇴거 시점 관련 조항
임대인과 임차인 간에 가장 자주 벌어지는 분쟁 중 하나는
계약 만기 이후 퇴거와 보증금 반환 타이밍에 대한 이견입니다.
계약서상에 퇴거 통보 시점과 만기 해석 기준을 명확히 해야,
퇴거 시 불이익(예: “새 세입자 안 들어왔으니 보증금 못 준다”는 주장)을 막을 수 있습니다.
✅ 포함해야 할 내용 예시:
4. 수리 및 하자 보수 책임 조항
입주 이후 발생하는 누수, 수도 고장, 벽지 훼손, 곰팡이 등의 문제는
임대인과 임차인 중 누구의 책임인지 불명확할 경우 분쟁으로 이어지기 쉽습니다.
계약서에 하자 발생 시 수리 책임과 범위를 명시하면,
예상치 못한 비용 부담이나 갈등을 줄일 수 있습니다.
✅ 포함해야 할 내용 예시:
📌 벽지, 전등, 수도, 보일러 등 주요 설비에 대해 책임 명시 권장
5. 특약사항란에 추가 조항 자유롭게 기재
특약사항은 법적 효력을 가지는 핵심 문단입니다.
표준 계약서에는 없지만, 계약 당사자 간 합의된 내용을 명확히 기록하면
예기치 못한 상황에서도 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.
✅ 자주 기재되는 특약 예시:
- “임대차기간 내 재건축 또는 건물 철거가 발생할 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해지할 수 있다.”
- “임대인은 계약 종료일 이전까지 근저당을 말소하거나, 해당 부동산에 추가 근저당을 설정하지 않는다.”
- “임차인이 이사 전 입주청소를 별도로 하지 않을 경우, 임대인이 책임진다.”
📌 계약 전에 우려되는 사항이나 요구 조건은 특약사항란에 반드시 서면 기재
실제 계약서 작성 시 체크리스트
| 보증금 반환 조건 | 반환 시점, 반환 기한 명시 |
| 보증보험 관련 조항 | 가입 가능 여부, 미가입 시 해지 조건 |
| 퇴거 및 만기 처리 | 통보 시점, 퇴거일 기준 정산 |
| 수리 책임 | 임대인·임차인 책임 범위 명확화 |
| 특약사항 | 입주/퇴거 조건, 권리 보호 내용 추가 기재 |
마무리: 계약서는 ‘형식’이 아니라 ‘법적 무기’입니다
전세계약서에 아무 내용도 없이 날짜와 금액만 적혀 있다면,
그 계약은 사실상 세입자를 아무도 보호하지 못하는 종이조각에 불과합니다.
2025년에도 여전히 “계약서에 없어서 보증금을 못 돌려받았다”,
“특약을 말로만 합의했다가 나중에 부인당했다”는 피해 사례는 수없이 많습니다.
✔️ 계약 전에는 반드시 핵심 조항 5가지 이상이 포함된 계약서인지 확인하고,
✔️ 임대인과의 구두 약속은 반드시 특약사항으로 문서화하세요.
이 작은 습관 하나가, 수천만 원의 보증금을 지켜줄 수 있습니다.
※ 본 글은 2025년 기준으로 작성되었으며, 실제 계약서 작성 시 공인중개사 또는 법률 전문가와 함께 검토하는 것을 권장드립니다.