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전세계약을 진행할 때, 공인중개사나 임대인이
“전세권으로 설정해 드릴게요”라고 말하는 경우가 있습니다.
하지만 대부분의 세입자들은 전세권과 일반 전세(임대차 계약)의 차이를 잘 알지 못합니다.
전세권은 단순히 계약 방식이 다른 것이 아니라,
법적인 권리 구조 자체가 완전히 다른 제도입니다.
이번 글에서는
✅ 전세권이란 무엇인지
✅ 일반 전세(임대차)와의 법적 차이
✅ 실제로 어떤 상황에서 전세권 설정이 유리한지
2025년 기준 전세 계약 실무 중심으로 정리해 드립니다.
1. 전세권이란 무엇인가?
✅ 정의
전세권은 민법 제303조에 따라,
특정 부동산(집)에 대해 일정한 금액을 지급하고, 해당 부동산을 사용·수익 할 수 있는 권리입니다.
즉, 세입자가 단순히 임대인의 허락을 받아 사는 것이 아니라,
법적으로 부동산 자체에 ‘사용할 권리’를 설정하고 등기까지 하는 제도입니다.
📌 일반 임대차 계약은 ‘계약’일 뿐이지만,
전세권은 **부동산 등기에 기재되는 ‘물권’**입니다.
2. 전세권과 임대차의 가장 큰 차이점
| 권리 성격 | 물권 (등기 필요) | 채권 (등기 불필요) |
| 등기 여부 | 등기 필수 | 등기 없이 전입신고 + 확정일자 |
| 대항력 발생 방식 | 등기 후 자동 발생 | 전입신고 + 확정일자 필요 |
| 보증금 반환 청구 | 경매 가능 (단독 청구 가능) | 경매 참여는 가능하나 청구는 제한적 |
| 계약 종료 후 퇴거 | 전세권자 자율퇴거 | 임대인 협조 필요 |
| 사용권한 | 법적 사용권 있음 | 계약상 사용허락 |
✅ 핵심 포인트는 전세권은 등기만 하면 대항력이 생긴다는 점,
그리고 임대인 동의 없이도 경매 청구가 가능하다는 것입니다.
3. 전세권 설정 절차는 어떻게 되나?
1️⃣ 임대인 동의 필요
- 전세권 설정은 부동산 등기사항이므로 소유자의 동의와 서명이 필수
2️⃣ 등기소에 신청
- 관할 등기소에 전세권 설정 등기 신청
- 필요서류:
- 전세계약서
- 임대인 인감증명서
- 위임장
- 전세권 설정 등기신청서
3️⃣ 설정 완료 후 등기부등본 확인
- 등기 완료 후 등기부등본 ‘을구’에 전세권 설정 사실 표시
📌 등기비용은 통상 세입자가 부담 (대략 15만 ~ 30만 원 수준)
단, 협의에 따라 임대인이 일부 부담 가능
4. 전세권 설정의 장점
✅ ① 법적 권리 강력
- 전세권은 부동산 자체에 권리를 부여하는 물권
- 임대인이 파산하거나 집이 경매에 넘어가도
전세권자는 독립적으로 경매 청구 가능
✅ ② 등기만으로 대항력 확보
- 일반 전세는 전입신고 + 확정일자가 필요하지만,
전세권은 등기만 하면 자동으로 대항력·우선변제권 확보
✅ ③ 임대인의 방해 없이 경매 청구 가능
- 전세권자는 집주인의 동의 없이도
법원에 단독으로 경매 신청 가능
5. 단점 및 주의사항
❌ ① 등기 비용 발생
- 일반 전세보다 약간의 비용이 발생 (등록세, 수수료 등)
- 계약 금액이 클수록 부담도 커짐
❌ ② 설정 절차가 복잡
- 임대인의 동의와 서류 준비가 필요
- 임대인이 전세권 설정을 꺼려할 가능성 높음
❌ ③ 대출 등 제한 가능성
- 집주인이 전세권이 설정된 집을 담보로 추가 대출이 어렵거나 불가능
- 이로 인해 임대인이 계약 자체를 거부할 수 있음
6. 어떤 경우에 전세권 설정이 유리한가?
- 과거에 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않은 사례가 있다면
- 해당 부동산에 근저당이나 가압류가 복잡하게 얽혀 있다면
- **장기 거주(3년 이상)**를 계획하고, 비용 부담이 크지 않다면
→ 전세권 설정이 더 안전한 선택이 될 수 있습니다.
특히 보증금이 2억 이상이거나, 법인 명의 집주인일 경우 전세권 추천
7. 전세권과 보증보험의 관계는?
전세권 설정을 했다고 해서 보증보험이 자동 가입되는 것은 아닙니다.
보증보험은 별도로 가입해야 하며,
보증보험사에서는 전세권 설정 여부와 무관하게 소유자 정보, 시세, 권리관계를 기준으로 심사합니다.
✅ 전세권 + 보증보험 = 최상위 안전 구조
✅ 비용은 더 들지만, 고액 보증금일수록 이중 안전망 필요
마무리: 법적으로 강한 전세를 원한다면 전세권을 고려하세요
전세권은 단순히 전세 방식 중 하나가 아니라,
**‘법적으로 가장 강력한 세입자의 권리 구조’**입니다.
✅ 임대인이 돌려주지 않아도 직접 경매 신청 가능
✅ 확정일자 없어도 등기만으로 권리 확보
✅ 복잡한 분쟁에서 법적으로 우위에 설 수 있는 계약 형태
다만, 절차와 비용, 임대인의 동의라는 장벽이 존재하므로
계약 전 충분히 협의하고, 법률 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.
※ 본 글은 2025년 기준 법률 및 부동산 제도에 기반하여 작성되었습니다.
상황에 따라 계약 유형과 등기 여부는 전문가와의 상담 후 결정하시기 바랍니다.