티스토리 뷰
목차
전세 계약을 체결하고 입주까지 마친 후,
집주인과의 연락이 두절되거나, 집이 경매에 넘어갔다는 통보를 받는 순간,
임차인의 머릿속은 하얘질 수밖에 없습니다.
"보증금은 어떻게 되는 거지?"
"법적으로 내가 뭘 할 수 있을까?"
"이미 늦은 걸까?"
전세 사기를 당했을 때 가장 중요한 것은 초기 대응입니다.
2025년 현재도 수천 명의 피해자가 발생하고 있지만,
적절한 대응 절차와 국가 지원을 적극 활용하면 피해 회복 가능성은 충분히 존재합니다.
이번 글에서는 전세 사기 발생 시 임차인이 취해야 할 단계별 대응 절차와
법률·행정적 지원 제도를 체계적으로 안내합니다.
1단계: 사기 여부 판단 및 초기 증거 확보
전세 계약 후 다음과 같은 상황이 발생하면, 전세 사기를 의심해 볼 수 있습니다.
- 집주인 연락 두절
- 계약 만료 후 보증금 반환 거부 또는 지연
- 등기부등본 확인 시 경매 개시 결정 등재
- 계약 당시 설명과 다른 권리관계(허위 위임장 등)
✅ 해야 할 일
- 등기부등본 최신본 열람 (www.iros.go.kr)
- 임대인의 연락 시도 기록, 문자, 통화 내역 저장
- 계약서, 확정일자, 전입신고 내역 확보
- 집 내부 사진 및 실제 거주 상태 증빙
📌 초기 증거 수집은 향후 민·형사상 소송, 지원 신청 시 필수
2단계: 경찰에 사기 혐의 신고
사기 혐의가 의심될 경우, 가장 먼저 해야 할 일은 경찰에 형사 고소 또는 진정서 접수입니다.
이때, ‘단순 채무 불이행’이 아닌 **‘전세 사기 목적의 계약’**임을 입증하는 것이 중요합니다.
✅ 제출 서류
- 임대차계약서
- 확정일자 및 전입신고 자료
- 임대인과의 연락 기록
- 사기 정황 설명서 (예: 동일 물건에 복수 계약, 허위 시세 등)
📌 관할 경찰서 수사과(경제팀) 또는 사이버범죄 수사팀 방문 권장
3단계: 법원에 ‘임차권 등기명령’ 신청
전세 사기를 당했거나, 계약 종료 후 퇴거했지만 보증금을 돌려받지 못한 경우,
전입신고 효력이 사라지지 않도록 임차권 등기명령을 신청해야 합니다.
✅ 임차권 등기명령이란?
- 퇴거했더라도 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 법원에 등기명령을 신청하는 절차
- 퇴거 후에도 보증금 반환 청구 및 경매 배당 가능
✅ 신청 방법
- 관할 지방법원 등기과 또는 인터넷등기소
- 제출 서류: 계약서, 전출사실 확인서, 확정일자 확인서, 전입신고 내역
- 처리 기간: 약 2~3주
📌 등기 완료 후, 등기부등본 ‘갑구’에 임차권 등기 사실 표시
4단계: 경매 또는 소송 절차 대비
만약 집이 이미 경매 절차에 들어간 상태라면,
세입자는 ‘임차보증금 반환’ 채권자로서 배당요구를 해야 합니다.
✅ 배당요구 신청
- 경매 개시 공고 후 2주 이내에 배당요구 종기일 확인
- 해당 법원 경매계에 배당요구서 제출
- 우선변제권이 있는 경우 → 선순위 채권자보다 먼저 보증금 회수 가능
📌 배당요구 기한을 놓치면, 보증금을 한 푼도 받지 못할 수 있으니 반드시 확인 필요
5단계: 주거안정 및 법률 구조 지원 활용
정부는 전세 사기 피해자를 위해 다양한 법률·주거·금융 지원 제도를 운영 중입니다.
✅ 전세사기 피해자 인정 신청
- 국토교통부 또는 지자체에 피해자 인정 신청
- 심사를 통해 공식 피해자 등록 시 다양한 지원 혜택 제공
✅ 법률구조공단 무료 상담
- 대한법률구조공단(132 또는 www.klac.or.kr)
- 형사 고소, 민사소송, 임차권 등기, 배당 등 무료 상담 및 대리 가능
✅ 긴급 임시주택 및 금융지원
- LH 임시거처 제공 (최대 2년, 저렴한 임대료)
- 긴급 주거비 지원, 금융대출 프로그램 운영
- ‘전세사기 피해자 특별법’에 따라 채무 조정 및 경매중지 청구 가능
실제 대응 타임라인 예시
| 0일차 | 계약 종료, 보증금 미반환 확인 |
| +3일 | 등기부등본 확인, 경찰에 사기 신고 접수 |
| +5일 | 법원에 임차권 등기명령 신청 |
| +10일 | 국토부 피해자 인정 신청 및 법률구조공단 상담 |
| +20일~ | 경매 정보 확인 후 배당요구 진행 |
마무리: 사기를 당해도 ‘법적 권리’는 포기하지 마세요
전세 사기를 당하면 공황 상태에 빠질 수 있습니다.
하지만 사기범들은 피해자가 아무 대응도 하지 않기를 바라고 행동합니다.
지금 가장 중요한 건,
빠른 판단과 정확한 대응 절차입니다.
✔️ 경찰 신고
✔️ 임차권 등기
✔️ 배당요구
✔️ 피해자 인정 신청
✔️ 법률 구조 활용
이 다섯 가지 단계를 차근차근 밟아간다면,
보증금 회수의 가능성을 높이고, 최소한의 권리는 반드시 지킬 수 있습니다.
※ 본 글은 2025년 기준 최신 법률 및 제도 정보를 바탕으로 작성되었습니다.
사안에 따라 전문 변호사 또는 법률기관의 조력을 받는 것을 권장합니다.