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2023~2024년을 거치며 전국 곳곳에서 발생한 전세 사기 피해는
단순한 개인 피해를 넘어 사회적 재난 수준으로 번졌습니다.
수천 건의 피해 신고와 수조 원대의 보증금 손실은
정부로 하여금 전세제도 전반에 대한 전면적인 개편을 추진하게 만들었습니다.
2025년 현재, 전세 사기 방지를 위한 다양한 제도적 변화와 정책 강화가 시행되고 있습니다.
이번 글에서는 2025년 기준 전세 사기 방지를 위한 정부 정책 변화를 핵심만 골라 정리해 드립니다.
1. 전세사기 피해 방지 특별법 시행 (2023년 6월 → 2025년 확대 적용)
2023년 제정된 **‘전세사기 피해 방지 및 지원 특별법’**은
2025년까지 적용 범위와 제도 효력이 더욱 강화되었습니다.
✅ 주요 내용 요약
- 전세사기 피해자 인정 기준 확대
- 피해자에 대한 우선적 법률·금융·주거 지원 의무화
- 임차권 등기 후 경매 중지 신청 가능
- 공공 매입 임대 전환 제도로 재임대 가능
📌 이 법은 전세 사기 발생 이후의 구제를 넘어, 사전 방지를 위한 토대로 기능하고 있습니다.
2. 전세보증금 반환보증보험 가입 요건 개선
✅ 핵심 변화
- 보증보험 가입 대상 확대
→ 과거엔 고가 주택, 근저당 설정 주택은 가입 거절 많았음
→ 2025년부터는 조건부 가입 제도 운영
→ 일정 요건 충족 시 보증료 가산 조건으로 가입 가능 - 보증보험 미가입 고지 의무화
→ 공인중개사는 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전 반드시 설명해야 함
→ 임차인은 가입 불가 시 계약 철회 또는 특약 삽입 권리 보장
📌 세입자 입장에서 보증보험 가입 가능 여부는 계약 판단의 핵심 요소가 되었습니다.
3. 전세 계약 정보 의무 공개제도 도입
2024년 말부터 시행된 전세 계약 정보 의무공개 제도가
2025년부터 전국 확대 시행 중입니다.
✅ 주요 내용
- 공인중개사는 계약 체결 전 다음 정보를 의무적으로 제공해야 함:
- 등기부등본 최신본
- 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부
- 해당 주택의 최근 1년 내 전세 계약 시세 및 낙찰 사례
- 계약 전 중개사무소에 ‘중개대상물 확인·설명서’ 교부 의무 강화
✅ 해당 서류를 받지 못하거나 서면으로 설명받지 못한 경우,
중개사에게 민사상 손해배상 청구 가능
4. 깡통전세 위험지역 실시간 공개
✅ 국토교통부 & HUG 공동 운영 플랫폼
- 깡통전세 위험 예측 시스템 도입
- 지역별 전세가율, 보증금 미반환율 등을 기반으로
실시간으로 ‘위험도 높은 지역’을 지도 형태로 제공 - 주요 포털 및 국토부 홈페이지, HUG 보증보험 사이트에서 열람 가능
📌 세입자는 계약 전 해당 지역이 위험지역인지 확인 후 계약 여부 결정 가능
5. 전세계약 표준계약서 개정 (2025년판)
2025년부터 새로운 전세 표준계약서 양식이 도입되어,
세입자의 권리 보호를 강화하는 방향으로 조정되었습니다.
✅ 주요 변경사항
- 보증금 반환 기한 명확화
- 보증보험 특약란 별도 신설
- 임대인의 채무 상태 확인 항목 추가
- ‘하자 발생 시 수리 책임’ 조항 의무화
- ‘확정일자 및 전입신고 여부’ 표기 항목 신설
📌 공인중개사는 이 양식을 의무적으로 사용해야 하며,
계약서 누락 또는 허위 작성 시 행정처분 대상입니다.
6. 공인중개사 관리 강화
전세 사기 수법 중 상당수는 중매인 개입 또는 무등록 중개행위와 관련되어 있었습니다.
이에 따라 공인중개사에 대한 등록 관리·감독 제도도 강화되었습니다.
✅ 제도 강화 내용
- 명의대여 중개사무소 적발 시 등록 취소 및 형사처벌
- 공인중개사 등록 시 연 1회 이상 윤리 교육 이수 의무
- 중개사무소 정보(등록번호, 책임자 성명) 온라인 공개 시스템 운영
📌 중개사 정보는 **국토부 ‘중개업자 정보공개시스템’**에서 확인 가능
세입자가 꼭 기억해야 할 2025년 정책 포인트 요약
| 전세사기 특별법 | 피해자 인정·보호 제도 법제화 |
| 보증보험 확대 | 고위험 매물도 조건부 가입 가능 |
| 계약정보 사전고지 | 시세·등기·보증 가능 여부 계약 전 의무 설명 |
| 깡통전세 지도 | 위험지역 실시간 열람 가능 |
| 표준계약서 개정 | 보증금·하자·보증보험 관련 항목 강화 |
| 중개사 관리 강화 | 명의대여·무등록 중개 근절, 자격자 정보 공개 |
마무리: 제도가 바뀌면, 세입자의 행동도 달라져야 합니다
2025년은 세입자의 권리가 제도적으로 강화된 해입니다.
하지만 아무리 제도가 바뀌어도, 세입자가 그것을 모르고 활용하지 않으면 보호받을 수 없습니다.
✔️ 계약 전 반드시 등기부등본 열람
✔️ 보증보험 가입 가능 여부 직접 확인
✔️ 위험지역 여부 지도 통해 체크
✔️ 중개사 자격 및 등록 정보 확인
✔️ 계약서에 특약 조항 명시
이 다섯 가지만 지켜도, 전세 사기를 예방할 수 있는 확률은 획기적으로 높아집니다.
※ 본 글은 2025년 현재 기준으로 시행 중인 정책 자료를 기반으로 작성되었습니다.
세부 제도는 관할 기관 공고 또는 국토부 홈페이지에서 최신 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.