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전세보증금 반환받지 못해 수천만원 손해 보는 분들이 급증하고 있습니다! 주택임대차보호법만 제대로 알아도 95% 이상 안전하게 보호받을 수 있는데, 대부분 몰라서 당하고 있습니다. 지금 바로 5분 투자로 내 전세금 지키는 방법을 확인하세요.
주택임대차보호법 핵심권리
주택임대차보호법은 임차인의 보증금 회수권과 우선변제권을 보장합니다. 전세보증금 9억 원 이하(수도권 기준)까지 대항력과 우선변제권을 동시에 얻을 수 있으며, 임대차 계약 종료 후 보증금 반환청구권이 자동으로 발생합니다. 특히 소액보증금(수도권 1억 7천만 원 이하)은 대항요건 없이도 일정 금액까지 최우선변제권을 받습니다.
대항력 확보 완벽가이드
전입신고와 인수 동시 진행
계약 체결 후 바로 전입신고를 하고 실제 거주를 시작해야 합니다. 전입신고 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생하므로, 잔금 지급일과 전입신고일을 맞춰 진행하는 것이 중요합니다.
확정일자 받기
관할 주민센터나 인터넷으로 확정일자를 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 확정일자는 온라인(정부 24)에서도 가능하며, 당일 발급됩니다.
선순위 권리관계 확인
등기부등본상 근저당권, 전세권 등 선순위 권리를 꼼꼼히 확인하고 보증금 한도 내에서 우선변제가 가능한지 계산해야 합니다.
보증금 회수 최대화 전략
임대차 종료 6개월 전부터 임대인과 반환 일정을 협의하고, 필요시 보증금반환보증보험 가입을 요구할 수 있습니다. 만약 임대인이 반환을 거부하거나 지연할 경우, 임차권등기명령 신청으로 대항력을 유지하면서 새로운 주거지로 이사가 가능합니다. 또한 민사조정이나 소액사건심판을 통해 신속하게 해결할 수 있으며, 지연이자(연 12%)도 함께 청구할 수 있습니다.
절대 놓치면 안 되는 함정
주택임대차보호법 적용에는 여러 함정이 있어 주의가 필요합니다. 특히 상가나 오피스텔의 경우 주거용으로 등록되어 있어야만 보호를 받을 수 있으며, 임차인이 법인인 경우에는 법 적용이 제한됩니다.
- 주거용 건물이 아닌 상가, 오피스텔(업무용) 계약 시 상가건물임대차보호법 적용 여부 확인
- 보증금 한도 초과 시 초과분에 대해서는 일반 채권자로 분류되어 회수 어려움
- 전입신고 없이 거주하거나 확정일자를 받지 않으면 우선변제권 상실