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부동산 전세계약을 진행할 때, 대부분의 사람들이 선택하는 방법은 공인중개사를 통한 중개 계약입니다.
믿을 수 있고, 복잡한 절차를 대신해 준다는 점에서 중개사를 이용하는 것은 매우 일반적인 선택입니다.
하지만 2025년 현재에도 공인중개사 또는 무자격 중개인을 통한 중개사고가 빈번하게 발생하고 있으며,
보증금 손실로 이어지는 심각한 사례도 많습니다.
이번 글에서는 중개사를 통해 전세계약을 할 때 반드시 주의해야 할 사항과,
사고를 예방하는 실질적인 방법을 체계적으로 정리해 드립니다.
중개사고란 무엇인가?
중개사고란 공인중개사 또는 중개업소의 과실이나 고의적인 행위로 인해 발생한 금전적 손해를 말합니다.
대표적인 중개사고 유형은 다음과 같습니다:
- 임대인의 권한이나 신분을 제대로 확인하지 않고 계약 진행
- 등기부등본 등 중요 서류를 세입자에게 제공하지 않음
- 보증금 반환이 불가능한 매물을 ‘안전하다’고 소개
- 무등록 중개업자 또는 **중개인(사기 연계자)**가 개입된 계약
✅ 실제 사례:
“중개사가 괜찮다고 해서 계약했는데, 알고 보니 집주인은 소유자가 아니었고 보증금 전액 손해 봤다.”
주의해야 할 중개사 관련 리스크
1. 자격이 없는 사람의 중개
- 일부 무자격자가 공인중개사 행세를 하며 계약을 진행
- 중개사 명의만 빌린 ‘명의대여 중개업소’도 존재
- 법적 보호 불가능하며, 중개사고 발생 시 책임 소재 불분명
✅ 예방법:
- 중개업소 벽에 게시된 등록증·자격증 확인
- 중개사 이름과 등기부등본·계약서 도장 일치 여부 확인
- 국토부 ‘공인중개사 자격증 조회 시스템’ 활용
2. 중개사가 등기부등본을 보여주지 않거나 요약만 설명
- 등기부등본은 세입자가 직접 열람하고 판단해야 하는 서류
- 중개사가 “괜찮다”, “걱정 없다”는 말만 믿고 서류를 확인하지 않으면 큰 피해로 이어짐
✅ 예방법:
- 반드시 **직접 인터넷등기소(iros.go.kr)**에서 열람
- 소유자, 근저당, 채권최고액, 가압류 여부 스스로 확인
3. 중개사가 보증보험 가입이 가능하다고 했지만, 실제로는 불가능
- 일부 중개사는 계약을 성사시키기 위해 사실과 다르게 안내
- “보증보험 가입돼요”라는 말을 믿고 계약했지만,
정작 HUG나 SGI에서 가입 거절 통보 → 계약 해지 어려움
✅ 예방법:
- 계약 전 직접 보증기관에 가입 가능 여부 사전 조회
- 불확실할 경우, 특약사항에 ‘보증보험 미가입 시 계약 해지’ 조항 삽입
4. 이중계약, 중개사도 모른 체하기
- 같은 집을 두 명에게 이중으로 계약
- 중개사가 이를 방치하거나 묵인
- 실제 거주자가 있는 집에 또 다른 계약 진행 → 입주 불가
✅ 예방법:
- 입주 전 현장 직접 방문하여 기존 거주자 유무 확인
- 관리사무소나 이웃 주민에게 문의
- 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자 신청
5. 중개업소가 등록된 업체인지 확인 안 함
- 일부는 무등록 사무소 혹은 명의만 빌린 유령업소
- 사고 발생 시 책임을 회피하거나 사라지는 경우 많음
✅ 예방법:
- 국토교통부 ‘중개업소 등록 조회 시스템’ 통해 정식 등록 여부 확인
- 등록번호, 상호명, 주소 모두 계약서와 일치해야 함
중개사고 예방 체크리스트
| 공인중개사 자격증 | 벽에 게시되어 있는 자격증 실명 확인 |
| 등록 여부 | 국토부 중개업소 조회 시스템 이용 |
| 계약 상대 | 공인중개사 본인과 직접 계약 진행 |
| 등기부등본 확인 | 소유자, 근저당, 가압류 등 직접 열람 |
| 계약서 서명 및 도장 | 공인중개사 등록번호, 도장 누락 여부 확인 |
| 보증보험 가능 여부 | 직접 보증기관에 사전 확인 후 계약 |
계약서 작성 시 주의할 점
- 계약서 내에 공인중개사 성명, 등록번호, 주소, 연락처가 명확히 기재돼야 합니다.
- 중개대상물 확인·설명서를 요구하고,
그 안에 등기부등본 확인 여부, 권리관계, 현황 등이 정확히 반영되어야 합니다. - **중개보수(중개 수수료)**는 법정 한도를 초과하지 않는지 확인
마무리: 중개사를 믿되, 검증은 직접 해야 합니다
공인중개사를 통한 계약은 편리하지만,
전적으로 중개사에게만 의존하는 것은 위험한 선택입니다.
계약은 어디까지나 임차인의 책임 하에 이루어지는 법률행위이며,
문제가 발생했을 때 “중개사가 그렇다 했어요”는 법적 보호를 보장하지 않습니다.
2025년에도 여전히 발생하는 중개사고를 예방하기 위해서는
기본적인 서류 확인, 자격 검증, 보험 가입 여부 체크 같은 과정을 직접 수행하는 자세가 필수입니다.
※ 본 글은 2025년 기준으로 작성되었으며, 부동산 거래 시 발생하는 법적 분쟁을 예방하기 위해 공인중개사의 자격 및 등록 여부는 항상 직접 확인하시기 바랍니다.