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전세 계약을 앞두고 등기부등본을 확인했더니, 집에 근저당이 잡혀 있다면 어떤 생각이 드시나요?
“아, 이 집은 계약하면 안 되는 건가?”
“근저당이 있으면 전세 사기일 가능성이 높은 걸까?”
“보증금 날릴 수도 있는 거 아닌가?”
이 질문에 대한 정답은 **“경우에 따라 다르다”**입니다.
근저당이 잡힌 집이라고 무조건 위험한 것은 아니지만, 확실한 확인과 대응 없이는 매우 위험한 선택이 될 수 있습니다.
이번 글에서는 근저당의 개념부터, 전세계약 시 반드시 따져봐야 할 핵심 체크포인트, 그리고 현실적인 대처법까지 정리해 드립니다.
근저당이란?
근저당은 쉽게 말해, 채권자가 돈을 빌려주고 담보로 해당 부동산에 설정해 둔 권리입니다.
주로 은행에서 주택담보대출을 받을 때 설정되며, 집이 경매로 넘어갈 경우 근저당권자가 우선적으로 돈을 받아갈 수 있는 권리를 갖습니다.
✅ 핵심 정리:
세입자는 ‘전세보증금 반환’이 목적이고,
은행은 ‘대출 회수’가 목적입니다.
→ 경매 시, 누가 먼저 받아가느냐가 문제의 핵심입니다.
전세계약 전에 반드시 확인해야 할 3가지
✅ 1. 등기부등본 확인 – 채권최고액 및 설정일자
- 을구 항목에서 ‘근저당권 설정’ 내역 확인
- 채권최고액: 전세보증금보다 높은지 반드시 비교
- 설정일자: 전세계약일보다 빠른 날짜이면 ‘선순위’로 간주됨
예:
근저당권 채권최고액: 2억 원
전세보증금: 1억 5천만 원
→ 근저당권자가 우선변제, 세입자 후순위 → 위험
✅ 2. 보증금이 우선순위에 있는지 확인 (법적 우선변제 여부)
- 선순위 근저당 + 선순위 임차보증금 총액이
집 시세나 예상 경매 낙찰가보다 낮아야 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있음 - 실제로는 집값 하락 위험도 고려해야 안전
✅ 실전 팁:
전세보증금 + 선순위 근저당 합계가
매매가의 70%를 넘는 경우 상당히 위험
✅ 3. 보증보험 가입 가능 여부 확인
근저당이 설정된 집은 전세보증금 반환보증보험 가입 자체가 불가능하거나 거절되는 경우가 많습니다.
사전 조회 없이 계약을 체결하면, 보증보험에 가입하지 못하고 큰 손해를 볼 수 있습니다.
HUG 또는 SGI 서울보증 사이트에서 사전 가입 가능 여부 확인 필수
근저당 있는 집, 이런 상황이라면 '계약해도 되는 경우'
- 근저당이 있어도 채권최고액이 전세보증금보다 낮고,
- 보증보험 가입이 가능하며,
- 등기부등본상 다른 권리관계가 복잡하지 않은 경우
이런 조건을 만족한다면 상대적으로 안전하다고 볼 수 있습니다.
그러나 아래의 조건이 충족되지 않는다면 계약을 재검토해야 합니다.
이런 집은 절대 계약하지 마세요
❌ 근저당 채권최고액 > 전세보증금
❌ 설정일자가 전세 계약일보다 빠름
❌ 보증보험 가입 거절된 매물
❌ 시세보다 지나치게 저렴한 전세금 조건
❌ 등기부등본상 가압류, 압류 등 다수 존재
이러한 조건이 하나라도 있다면,
경매 진행 시 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 매우 높습니다.
근저당 있는 집과 계약할 때의 안전장치
1. 보증금 반환보증보험 가입 필수
- 계약 전 보증보험 가입 가능 여부 확인
- 보증보험 가입이 가능해야 계약 추진 가능
2. 특약사항에 보증 관련 내용 명시
3. 임대인에게 근저당 일부 상환 요청
- 잔금일 전까지 일부 대출 상환 후 근저당 말소 또는 축소 요구
- 말소 약정서 또는 말소 후 잔금 지급 방식 활용
계약 체결 순서 팁 (실전 적용)
- 등기부등본 열람 → 근저당 유무, 채권최고액, 설정일자 확인
- 보증보험 가입 가능 여부 조회
- 가능하면 임대인에게 근저당 상환 또는 감액 요청
- 계약서 작성 시 특약사항으로 보증보험 가입 불가 시 해지 조항 삽입
- 계약서 작성 후 → 확정일자 신청
- 입주 후 즉시 전입신고 진행
마무리: “근저당 = 무조건 위험”은 아니다.
하지만 "확인 없이 계약"은 진짜 위험이다.
근저당 설정이 있다고 해서 반드시 계약을 피해야 하는 건 아닙니다.
다만, 확실한 확인과 법적 안전장치 없이는 절대 계약해서는 안 됩니다.
전세계약은 보증금 수천만 원, 많게는 수억 원이 오가는 중요한 계약입니다.
집주인이 근저당 잡힌 집을 전세로 내놓는다면,
냉정하게 서류를 확인하고, 모든 가능성을 시뮬레이션한 뒤 결정해야 합니다.
※ 본 글은 2025년 현재 기준으로 작성되었으며, 계약 전 반드시 등기부등본 열람과 보증보험 가능 여부 확인을 병행하시기 바랍니다.