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전세계약 기간이 남아 있는데,
집주인으로부터 갑자기 “집을 팔 예정이니 나가달라”는 말을 들으면
세입자는 당황할 수밖에 없습니다.
“계약 기간이 남았는데 나가야 하나요?”
“보증금은 누가 돌려주는 건가요?”
“새 집주인이 들어오면 내 계약은 어떻게 되죠?”
이러한 상황은 실제로 매우 자주 발생하며,
2025년 현재도 세입자의 권리 보호를 위해 주택임대차보호법은 강력하게 작동하고 있습니다.
이 글에서는 집주인이 주택을 매도할 경우,
세입자가 보장받는 법적 권리와 대처법을 구체적으로 정리해 드립니다.
1. 집주인이 집을 팔아도 세입자는 계약을 유지할 수 있습니다
핵심은 이것입니다:
✅ 전입신고와 확정일자를 완료한 세입자는 “대항력”을 갖게 되며,
주택이 매매되더라도 계약 기간 동안 거주할 수 있는 권리를 보장받습니다.
즉, 새 소유자가 생겨도
기존 임차인의 전세계약은 자동으로 승계되며,
세입자를 퇴거시킬 수 없습니다.
2. 대항력이란 무엇인가?
대항력은 임차인이 일정 조건을 갖출 경우
제삼자(새로운 소유자 포함)에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리입니다.
✅ 대항력 발생 조건 (주택임대차보호법 기준)
- 임대차 계약 체결
- 전입신고 완료
- 실제 거주 중
이 세 가지 요건을 충족하면
임차인은 해당 주소의 점유자이자 법적으로 보호받는 계약 당사자가 됩니다.
📌 ‘확정일자’는 보증금 우선변제권과 관련된 것이며,
대항력은 전입신고 + 실제 거주만으로 성립됩니다.
3. 집이 팔린다고 해도 세입자가 나가야 할 의무는 없다
전세계약이 남아 있는 상황에서
집주인이 집을 매매하더라도
세입자는 나갈 필요도 없고, 협조할 의무도 없습니다.
| 매매계약 체결 전 | 협의 없으면 나갈 필요 없음 |
| 집주인 일방 통보 | 계약 기간 동안 거주 권리 유지 |
| 새 소유자 변경 | 계약 자동 승계, 보증금 반환 책임도 전가 |
✅ 집을 매수하는 사람도 세입자의 계약을 그대로 승계하게 되며,
보증금 반환 의무 또한 새로운 소유자에게 이전됩니다.
4. 집주인이 권유 또는 압박하는 경우 대처법
일부 집주인은 다음과 같은 방식으로 세입자에게 퇴거를 유도합니다:
- “새 매수인이 실거주할 예정이니 나가달라”
- “집을 팔 수 없으니 도와달라”
- “보증금 미리 줄 테니 먼저 나가달라”
하지만 아래와 같이 대응하는 것이 안전합니다:
✅ 세입자의 대처 전략
- “계약 종료일까지 거주할 법적 권리를 행사하겠습니다”라고 명확히 의사표시
- 보증금 반환 시점, 새로운 소유자의 계약 승계 여부 서면 확인 요청
- 중도 퇴거를 원한다면 이사비용·위약금 협상 및 계약서 특약 작성
❗절대 구두 합의만 믿고 먼저 퇴거하지 마세요.
반드시 서면 확인 또는 공인중개사 입회하에 조율해야 합니다.
5. 새 집주인이 실거주를 원한다고 할 때
전세 계약 기간이 끝난 뒤
새 소유자가 실거주를 원한다면,
계약 갱신 요구는 거절될 수 있습니다.
✅ 2025년 현재 기준
- **최초 임대차 계약 2년 + 1회 갱신(2년)**까지는
임차인이 원하면 갱신이 가능 - 단, 새로운 집주인이 직계가족과 실거주 의사를 서면으로 증명하면
계약 갱신 요구를 거부할 수 있음
📌 그러나 실거주 목적을 위장하고 전세계약을 다시 줄 경우
임차인이 손해배상 청구 가능
6. 세입자 입장에서 꼭 확인해야 할 3가지
① 소유자 변경 시 등기부등본 확인
- 등기상 소유주가 바뀌었는지 확인 (정부 24 또는 인터넷등기소에서 가능)
- 소유자 변경일 기준으로 대항력 유무 판단됨
② 보증금 반환 책임자 확인
- 새 집주인이 보증금 반환 책임을 승계함
- 계약 종료일에 새로운 소유자에게 직접 보증금 반환을 요청할 수 있음
③ 계약 내용 사본 및 특약 조항 보관
- 기존 계약서, 전입신고 서류, 확정일자 확인서 등
보증금 보호를 위한 서류는 반드시 보관
마무리: 집주인이 집을 팔아도, 세입자의 권리는 사라지지 않습니다
세입자는 주택을 소유하고 있지는 않지만,
법적으로 강력한 보호를 받는 점유자입니다.
2025년 현재 주택시장 변화 속에서
집주인이 매도를 원할 수는 있지만,
그로 인해 세입자의 권리가 침해되어서는 안 됩니다.
✔️ 계약 기간 내에는 대항력으로 거주 권리 유지
✔️ 보증금은 새로운 소유자가 반환 책임
✔️ 중도 퇴거 시엔 충분한 협의 + 서면 증빙 필수
세입자로서의 권리를 정확히 이해하고
감정적 대응보다 법적 기준에 따라 침착하게 대처하는 것이 가장 중요합니다.
※ 본 글은 2025년 기준 주택임대차보호법과 국토교통부 가이드라인을 기반으로 작성되었습니다.
실제 상황에서는 법률 전문가 또는 공인중개사의 도움을 받는 것을 권장합니다.