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아파트 청약을 준비하는 사람이라면 반드시 알아야 할 개념이 있습니다. 바로 **‘가점제’와 ‘추첨제’**입니다.
2025년 현재 대부분의 분양 아파트는 이 두 가지 방식을 병행하고 있지만,
청약자마다 유리한 방식이 다르기 때문에 자신에게 맞는 전략을 세우는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 가점제와 추첨제의 차이, 유리한 유형별 청약 전략, 그리고 2025년 제도 변화 포인트를 자세히 알아보겠습니다.
1. 가점제와 추첨제의 기본 개념
- 가점제(加點制)
→ 청약자의 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등에 따라 점수를 부여하고
그 점수가 높은 순으로 당첨자를 선정하는 방식입니다. - 추첨제(抽籤制)
→ 청약 통장 가입 여부와 자격만 충족하면 무작위 추첨으로 당첨자를 뽑는 방식입니다.
실수요자뿐 아니라 1 주택 처분 조건자도 참여할 수 있습니다.
즉, 가점제는 꾸준한 청약 관리형, 추첨제는 운이 작용하는 단기형이라 할 수 있습니다.
2. 2025년 청약 제도에서의 적용 비율
현재 정부는 무주택자의 당첨 기회를 보장하기 위해 가점제 비율을 높이는 방향으로 제도를 운영하고 있습니다.
다만 공급 주체와 주택 규모에 따라 가점제·추첨제 비율이 달라집니다.
| 전용 60㎡ 이하 (국민주택 규모) | 가점제 100% | 가점제 100% | 공공분양 중심 |
| 전용 60~85㎡ 이하 | 가점제 75%, 추첨제 25% | 가점제 50%, 추첨제 50% | 민영주택 일반형 |
| 전용 85㎡ 초과 (중대형) | 추첨제 100% | 추첨제 100% | 고가 주택, 실수요 외 확대 |
즉, 소형 공공분양일수록 가점제 중심, 대형 민영주택일수록 추첨제 중심입니다.
3. 가점제의 핵심 요소와 계산법
가점제는 총 84점 만점으로 평가되며, 아래 세 가지 항목이 당락을 좌우합니다.
| 무주택 기간 | 32점 | 만 30세 이후 무주택 기간 기준 |
| 부양가족 수 | 35점 | 배우자·자녀·부모 등 포함 |
| 청약통장 가입 기간 | 17점 | 15년 이상 유지 시 만점 |
가점을 높이려면 청약통장을 조기에 개설하고,
가능한 한 가족을 부양가족으로 인정받는 구조로 세대 구성을 유지하는 것이 좋습니다.
📌 예시
- 무주택 8년(26점) + 부양가족 2명(25점) + 통장 가입 10년(13점) → 총 64점
→ 수도권 인기 지역에서는 평균 당첨 가점이 60~70점 수준입니다.
4. 추첨제의 특징
추첨제는 가점이 낮거나 무주택 기간이 짧은 청년·신혼부부에게 유리한 제도입니다.
특히 대형 평형이나 일부 민영주택에서는 100% 추첨제로 운영되기 때문에
가점이 낮아도 기회 자체는 균등하게 주어지는 구조입니다.
추첨제 당첨 시 유의할 점:
- 당첨 후 계약 포기 시 1년간 청약 제한
- 무주택 요건 완화로 인해 경쟁률이 높음
- 1 주택자라도 처분 조건부 청약 가능
즉, 가점이 낮은 20~30대라면 추첨제가 현실적인 전략이 될 수 있습니다.
5. 연령대별 유리한 청약 방식
| 20~30대 (초보 청약자) | 추첨제 중심 | 무주택 기간 짧고 가점 낮음 |
| 30~40대 (결혼·자녀 있음) | 가점제 중심 | 부양가족 많아 가점 유리 |
| 40대 이상 (장기 무주택자) | 가점제 확실히 유리 | 청약통장 가입기간·무주택 기간 길음 |
따라서 본인의 상황을 고려해 ‘가점 확보형’인지 ‘운으로 도전형’인지를 구분하는 것이 중요합니다.
6. 2025년 제도 변화 포인트
2025년부터 청약 시장의 실수요자 중심 정책이 강화되면서,
다음과 같은 변화가 있습니다.
1️⃣ 청년·신혼부부 추첨제 비율 상향 – 일부 공공분양에도 추첨제 10~20% 반영
2️⃣ 무주택 기간 산정 간소화 – 세대 분리·합가 시점 명확히 규정
3️⃣ 청약홈 자동 가점 계산 서비스 도입 – 오류 방지 및 편의성 강화
이러한 변화는 청년 세대의 진입 장벽을 낮추고,
기존의 가점제 중심 구조의 불균형을 완화하려는 목적을 가지고 있습니다.
7. 내게 맞는 청약 전략 세우기
가점제와 추첨제 중 어느 쪽이 유리한지는
현재의 가족 구성·소득·청약통장 상태에 따라 달라집니다.
- 가점제 추천 유형
- 결혼 3년 이상, 자녀 있음
- 무주택 5년 이상
- 청약통장 5년 이상 유지
- 추첨제 추천 유형
- 청약 초보(무주택 1~2년)
- 1인가구 또는 신혼 초기
- 가점 40점 이하
또한, 두 방식이 혼합된 단지에서는 가점제와 추첨제 청약 모두에 참여 가능하므로
“추첨에 걸릴 확률 + 가점으로 당첨될 확률”을 동시에 노리는 것도 전략입니다.
8. 마무리: 제도를 이해하면 당첨 확률이 달라진다
2025년의 청약 제도는 단순한 운이 아니라 전략적인 이해가 필요한 구조입니다.
가점제는 오랜 준비와 꾸준한 무주택 유지가 중요하고,
추첨제는 청약 초보자에게도 당첨 기회를 제공합니다.
결국, 어떤 제도가 더 유리한지는 현재 내 상황을 객관적으로 분석하는 것에 달려 있습니다.
가점을 쌓을 수 있는 여건이라면 꾸준히 관리하고,
그렇지 않다면 추첨제 중심의 단지를 노려보세요.
운과 준비가 함께 작용할 때, 내 집 마련의 문은 한층 더 가까워질 것입니다.
본 글은 2025년 기준 국토교통부, 청약홈, LH공사의 최신 정책 자료를 바탕으로 작성되었습니다.
청약 방식 및 비율은 단지별로 다를 수 있으므로, 신청 전 반드시 공식 공고문을 확인하시기 바랍니다.